Penulis: Mulawarman | Editor: Yobie Hadiwijaya
KREDONEWS.COM, JAKARTA-Sektor properti Indonesia sedang mengalami perlambatan. Memang saat ini kondisinya belum sampai pada fase krisis, tetapi sejumlah indikator menunjukkan bahwa pasar perumahan nasional mulai kehilangan momentum pertumbuhan.
Sektor properti sering dianggap sebagai salah satu penyangga penting pertumbuhan ekonomi domestik. Perubahan yang terjadi di pasar properti tak cuma memengaruhi industri konstruksi, tetapi juga sektor perbankan, bahan bangunan, dan industri furnitur yang padat karya. Ketika sektor properti mulai melambat, dampaknya bisa menjalar luar ke berbagai sektor ekonomi lainnya.
Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) Bank Indonesia menunjukkan harga properti menunjukkan pelemahan pada kuartal I-2026. Terlihat dari pertumbuhan harga rumah residensial yang makin terbatas.
Bank Indonesia mencatat Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) para kuartal I-2026 hanya tumbuh 0,62% secara tahunan (year-on-year/yoy), lebih rendah dari triwulan sebelumnya sebesar 0,83%. Secara kuartalan, pertumbuhan harga bahkan hanya mencapai 0,04%.
Hal ini mengindikasikan bahwa harga rumah memang masih naik, tetapi nyaris stagnan. Di pasar properti, perlambatan harga seperti ini bisa menandakan adanya kesulitan dari pengembang dalam menaikkan harga lantaran permintaan melemah. Sepertinya, pasar tak lagi cukup kuat untuk menyerap kenaikan harga secara agresif.
Perlambatan tersebut terjadi hampir di seluruh segmen. Harga rumah tipe kecil hanya tumbuh 0,61% yoy , rumah tipe menengah tumbuh 0,88% yoy, sedangkan rumah tipe besar tumbuh 0,50% yoy. Bahkan secara triwulanan, harga rumah tipe menengah mengalami kontraksi sebesar 0,01%.
Namun gambaran yang lebih mengkhawatirkan justru muncul dari sisi penjualan. Penjualan properti residensial primer pada triwulan I-2026 tercatat terkontraksi sebesar 25,67% yoy, berbalik tajam dari triwulan sebelumnya yang masih tumbuh 7,83% yoy.
Penjualan residensial primer adalah transaksi pembelian hunian (rumah, apartemen, atau kondominium) secara langsung dari pengembang (developer) kepada pembeli pertama.
Penurunan penjualan sebesar itu menunjukkan adanya tekanan serius terhadap daya beli masyarakat dan minat pembelian tempat tinggal.
Data SHPR juga menunjukkan penjualan rumah tipe kecil bahkan anjlok hingga 45,59% yoy, setelah sebelumnya sempat tumbuh 17,32% yoy pada triwulan IV-2025.
Data ini penting karena rumah tipe kecil merupakan segmen yang paling dekat dengan kelas menengah dan pembeli rumah pertama. Ketika segmen ini jatuh, berarti tekanan ekonomi paling besar sedang dirasakan oleh kelompok masyarakat produktif yang selama ini menjadi mesin utama konsumsi domestik.
Di sisi lain, penjualan rumah tipe menengah justru tumbuh 8,28% yoy, sementara rumah tipe besar masih mengalami kontraksi sebesar 8,03% yoy, meski lebih baik dibanding sebelumnya.
Fenomena ini memperlihatkan adanya ketimpangan daya tahan pasar. Kelompok menengah atas masih relatif mampu membeli properti, sedangkan kelas menengah bawah mulai kehilangan kemampuan daya beli untuk memiliki hunian. Padahal, sama seperti pangan, dan sandang (pakaian), hunian juga masuk ke dalam kategori kebutuhan dasar yaitu papan.
Ironisnya, pelemahan ini terjadi di tengah suku bunga Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) yang relatif stabil. SHPR mencatat suku bunga KPR berada di level 7,42%, relatif tidak berubah dibanding triwulan sebelumnya.
Artinya, masalah utama pasar properti saat ini bukan semata-mata terkait tingginya bunga kredit, melainkan adanya tekanan daya beli, kenaikan biaya hidup, dan bisa jadi juga disebabkan oleh tingginya hambatan pembiayaan.
Di sisi lain, Bank Indonesia mencatat sejumlah faktor utama yang menghambat penjualan properti residensial, yakni kenaikan harga bahan bangunan sebesar 20,97%, persoalan perizinan dan birokrasi 18,15%, suku bunga KPR 16,47%, proporsi uang muka tinggi 12,16%, serta perpajakan sebesar 11,28%.
Kondisi tersebut menandakan adanya tekanan dua arah yang memukul sektor properti, yakni biaya produksi meningkat, sementara kemampuan membeli masyarakat justru menurun.***
